Se trata de una cláusula que establece un tope mínimo por debajo del cual no puede bajar el tipo de interés que el banco aplica a tu hipoteca, y, por lo tanto, las cuotas que pagas nunca bajarán por debajo de ese mínimo, aunque el tipo de interés que se te aplica baje más.
Eso significa que si pactaste con el banco, por ejemplo, Euribor más un diferencial del 0’75%, pero el banco incluyó en tu hipoteca una cláusula suelo del 3’50%, nunca te va cobrar menos de ese 3’50%, aunque la suma del Euribor más el diferencial sea un 0’90%.
La mayoría de hipotecas que se suscriben en España tienen un tipo de interés que se fija en función de un tipo de referencia, sobre todo se aplica el valor del Euribor, aunque también existen otros, más un diferencial que varía en función de la entidad.
Las entidades financieras suelen utilizar los siguientes Índices referencia de préstamos hipotecarios para actualizar el tipo de interés de las hipotecas con tipo de interés variable:
Euribor. Es el más utilizado y el más conocido. Sustituyó al Mibor que se aplicó hasta el 1 de enero del año 2000.
CECA, su promedio mensual aglutina el precio de los préstamos hipotecarios y el de los préstamos personales ofrecidos por las cajas de ahorro.
IRPH de bancos esté índice representa la media de los préstamos a tres años concedidos por estas entidades.
IRPH de cajas de ahorro, éste índice se construye igual que el anterior, pero con las ofertas hipotecarias de las cajas de ahorros. Tanto este índice, como el anterior, dejaron de publicarse el 1 de noviembre del año 2013, tras haber sido declarados nulos, por manipulables, por multitud de sentencias judiciales.
El tipo medio IRPH del Conjunto de Entidades crediticias es una media del IRPH de los bancos y el de las cajas de ahorro.
El de Deuda Pública, que es la rentabilidad semestral de los bonos del Tesoro.
Al contratar una hipoteca se referencia con uno de estos índices. Éste se utilizará como índice de referencia del tipo de interés variable al que se va a aplicar a tu hipoteca, sobre el que la entidad aplicará un diferencial adicional. El índice de referencia más el diferencial será el tipo de interés a aplicar en cada revisión de la hipoteca. Sin embargo, España el índice de uso más habitual es el Euribor.
A continuación voy a utilizar un ejemplo práctico, sobre cómo afecta este suelo a la hora de aplicar el tipo de interés pactado a tu hipoteca. Imaginemos que una persona tiene que amortizar los 150.000 euros de su hipoteca en 25 años. Se le revisan las condiciones en enero, cuando el Euribor estaba al 0’575%, y se le suma el diferencial, que pactó al 0’750%, con su entidad financiera. El interés a pagar sería del 1’325% y las cuotas resultantes ascenderían a 587’65 euros al mes, según el simulador de hipotecas del Banco de España. Pero si tiene un suelo hipotecario del 3’50%, en realidad tendrá que pagar 750’94 euros mensuales. Es decir cada mes pagará 163’29 euros más de lo fijado en el mercado. Al año serían aproximadamente, 1.959’48 euros más. Y al final del préstamo serían, suponiendo que el Euribor se mantuviera sobre esa cifra, aproximadamente, 48.947 €, de más!!!
Hay ocasiones en que, para dar una apariencia de equidad de obligaciones entre las dos partes, además del suelo se aplica un techo, en el tipo de interés aplicable a nuestra hipoteca. Se trata un máximo de intereses a pagar que normalmente está, a un nivel tan por encima de los valores habituales del mercado, que es prácticamente imposible que se alcance nunca. Así, un préstamo puede tener un techo del 12,00% aunque el valor del Euribor, prácticamente nunca ha superado en España el 5,00%.
Este tipo de cláusulas en principio son legales, siempre que se pacten conscientemente por las dos partes, es decir, que las dos partes deben saber exactamente, cuáles son las consecuencias exactas de su aplicación.
El problema es que a los clientes nadie les dijo, en primer lugar, que al interés que la entidad bancaria le propuso aplicar a su hipoteca se le iba a limitar el descenso a la baja, para que nunca pagara menos de un determinado mínimo. Pero es que aunque los clientes lo hubieran leído antes de firmar, tampoco lo hubieran entendido si no se les hubiera hecho una simulación parecida a la anterior, por que poner en un contrato que el interés aplicable a una hipoteca se calculará con la siguiente fórmula,
Pues estoy seguro, que a un consumidor medio no le dice mucho, sinceramente.