No siempre las personas involucradas en una determinada situación tienen las herramientas precisas para resolverla con garantías de conseguir el mejor de los resultados. Pensando en esa necesidad, aprovechando mi experiencia ayudando a solventar o resolver situaciones ciertamente complicadas en comunidades de propietarios, he elaborado esta guía.
He tratado de elaborarla teniendo en cuenta multitud de situaciones en la vida diaria. Aún y así, como la realidad siempre supera a la imaginación confío en que su lectura servirá para resolver en lo que sea igual, y también podrá servir de inspiración, de guía, en aquello que pueda faltar.
1.- Ley, división horizontal del Edificio, estatutos y normas de régimen interno.
La ley de propiedad horizontal es breve, escueta, y a pesar de estar muy reformada y adaptada a los tiempos, no puede responder a todas las situaciones que se presentan en la actualidad; que son dispares unas de otras, complejas.
La jurisprudencia, que completa allá donde la ley no llega, es muy abundante.
Por otra parte, siempre que se plantee un problema a resolver en la comunidad, habrá que atender a lo dispuesto en el momento de terminar el edificio y otorgar la división horizontal. En ese momento, a veces, se establecen determinadas d Noposiciones y previsiones a tener en cuenta por quienes forman parte del Edificio; o lo formarán en el futuro, más bien.
No es muy habitual por desgracia, pero algunos edificio ya cuentan desde el momento de ser otorgada la división horizontal, con unos estatutos. Estos estatutos son normas que rigen la vida del edificio, según las características físicas del mismo. Si el edificio cuenta con estos estatutos, éstos serán ley para los propietarios. Habría que añadir que los estatutos no contienen normas muy dispares de la ley ya que no pueden contener nada en contra de la misma, pero sí pueden contener normas más elaboradas: ya hemos comentado antes que la ley de propiedad horizontal es breve y hasta parca, pero dado que la jurisprudencia sí está muy elaborada en cuanto a a la propiedad horizontal se podría concluir que los estatutos podrían ser un compendio entre lo dispuesto en la ley y lo completado por la jurisprudencia.
Por últtimo, las normas de régimen interno, no son ley propiamente dicho ni pueden contener ninguna sanción, pero sí pueden establecer infinidad de detalles que regulen la convivencia, que ha de ser siempre pacífica y respetar los derechos de cada propietario o vecino; ya sea individualmente así como en relación con el resto de propietarios.
2.- Razones para contar con el asesoramiento jurídico de un abogado.
Esas serían las principales razones para contratar un abogado que trabaje para la comunidad de propietarios:
1.- Las comunidades son un micro-cosmos complejo.
Así es. Los edificios pueden llegar a ser enormes, albergan todo tipo de servicios; y algunos hasta parecen mini-ciudades. No es extraño por tanto que tenga unas grandes necesidades a la hora de llevar el orden: o sea de conservación, de gestión y de prevención. Y esa es la clave: trabajar para prevenir problemas.
2.- No tienes tiempo.
Cada uno anda ocupado en lo suyo y así debe de ser; la administración del edificio debe de dejarse en manos de quien está preparado, tiene el tiempo y los recursos necesarios. Pero eso no excluye que sea un equipo completo de profesionales el que lo haga.
3.- Te ofrece soluciones completas, atención integral.
Es lo que queremos todos: que se nos resuelvan los problemas. Además, la vida actual está tan intervenida, que es muy difícil andar un paso sin tener que sopesar cuál es su consecuencia y el siguiente.
Su presencia no se reducirá a las reclamaciones judiciales: morosos y aquellas otras que puedan surgir; si no que estará continuamente escuchando los problemas de la comunidad para proponer soluciones.
4.- Se adapta a tus necesidades, de tiempo, económicas y de organización.
El abogado puede (y debe) de estar integrado en la Junta Directiva, o sea, Presidente y administrador. Ese equipo debe de actuar como una máquina perfectamente engrasada, y estar al servicio de los vecinos para anticiparse a los problemas, presentar propuestas y ejecutar las decisiones que se toman en Asamblea, amén de aquellos asuntos urgentes para los que tengan autorización a resolver.
5.- Sabe integrar leyes.
Los problemas de la comunidad no se resuelven conociendo la ley de propiedad horizontal, ley imprescindible pero no única. Por esa complejidad de la que hemos hablado antes, es necesaria su presencia, ya que sabe interpretar e integrar las distintas leyes que contienen disposiciones que afectan a la vida del edificio. No hay que olvidar que la Junta Directiva de la Comunidad, entiéndase el Presidente, no tiene que saber de leyes, al ser un cargo más o menos rotatorio o voluntario.
Y recuerda:
1.- Contrata a alguien para que haga algo por ti, no porque sea cool; o cómodo.
2.- Paga un precio justo por los servicios que se te presten; y no pongas oídos a historias de otras personas y otras situaciones a las que les fue mal; no conocemos sus circunstancias.
3.- Exige responsabilidad siempre; es más, espera que se te haga de forma periódica rendición de cuentas; y si no es así tal vez no estés trabajando con el profesional adecuado; despídelo y contrata a alguien serio.
3.- Juntas. Ordinarias y Extraordinarias.
Existen solamente estos dos tipo de juntas.
Ordinaria, que ha de celebrarse una vez al año. Está concebida en la ley para hacer un repaso de la situación económica de la comunidad y dela conservación del edificio, para revisar, renovar o elegir a los nuevos cargos y examinar el estado general de la convivencia entre los propietarios.
Las Juntas extraordinarias tienen como objetivo poder debatir entre todos los propietarios aquellos asuntos que son de urgente necesidad y para los que la Junta Directiva no tiene mandato de resolver.
Realmente son muy pocos los motivos que permiten convocar la Junta extraordinaria; como alguna razón de urgencia que haga imperativo celebrarse. Podrían ser algún motivo de urgencia una catástrofe en el edificio (un derrumbe, un incendio, una inundación, o alguna obra urgente y de importante envergadura (alguna mala práctica que se haya descubierto en la Junta Directiva y haga aconsejable ponerlo en conocimiento de los propietarios así como tomar medidas al respecto, o algún acontecimiento de especial trascendencia en el Edificio.
Para ambas Juntas existe un quorum, distinto para cada uno de ellas, tanto para su convocatoria como para su válida celebración con respecto a la aprobación de puntos.
4.- Gestión del día a día. Junta directiva.
Es muy importante la figura del Presidente. En ese sentido ya hablé de la importancia de la figura del Presidente, aquí; reivindicando su figura, sus actuaciones y la importancia de que pueda conocer lo que ocurre en su comunidad. En ese sentido debe de contar con canales que permitan acceder a su persona a todos aquellos que tengan algún problema relacionado con el resto de propietarios o con las zonas comunes.
Es preferible tener un Presidente que tenga un determinado tiempo a disposición de las quejas, propuestas o simples apreciaciones de sus vecino. El tiempo dedicado a la Comunidad no debe de ser tiempo perdido, ni cedido de mala gana, ya que lo que se dedique a este menester debe redundar en una mejor convivencia.
Por su parte, el Administrador de la Comunidad no sólo es quien ejecuta las decisiones que la Asamblea decide, también es fundamental su trabajo en la gestión del día a día de la comunidad; destacando la importancia de la buena llevanza de las cuentas de la comunidad, gestionando los temas económicos al detalle: planificando el presupuesto y controlando el gasto.
Todo ello sin perjuicio de las cuentas que se rindan anualmente de su gestión ante los vecinos.
5.- Mantenimiento. Mejoras. Creación de servicios.
Un edificio, como decía más arriba, es una construcción con una determinada vida útil, por lo que si queremos que se mantenga en las mejores condiciones, necesita atención e inversión en su mantenimiento. Es imprescindible desarrollar una cultura de prevención de problemas y de responsabilidad en nuestras relaciones con nuestros vecinos, entendiendo bien el significado de vivir en comunidad (de propietarios), y la responsabilidad que hemos de asumir por ello.
Como consecuencia de esto, uno de los trabajos principales de la Junta Directiva es el de concienciación, que han de hacer entre todos los integrantes de la Junta Directiva; trabajo que ha de llevarse a cabo de manera continua para concienciar de todo esto de lo que hablaba más arriba, para que los vecinos comprendan la importancia de contribuir con la cuota que les corresponde a los gastos que tiene el edificio; ya sean de mantenimiento o de mejora.